[금융] 전세가 하락기, 세입자가 꼭 알아야 할 ‘반환보증’

 

전세가격이 하락하면 세입자가 전세 돌려받지 못하는 경우가 종종 발생한다.

이 처럼 전세가격이 하락하는 시기에 전세자금대출을 받으려는 세입자들은 반환보증 대출 상품을 선택하는 것이 좋다. 반환보증은 보증기관이 세입자를 대신해 전세보증금을 즉각 반환해주기 때문이다. 이와 관련해 금융감독원은 세입자가 꼭 알아야 할 반환보증을 소개했다.

◆전세자금대출 보증서 보장 범위 반드시 확인

전세자금대출을 받고자 하는 세입자라면 별도의 ‘보증(보험)료’를 내게 된다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출인 탓이다. 보증부 대출은 주택담보대출과 달리 은행이 전세자금대출의 세입자가 입주할 집을 담보로 잡을 수 없다. 소유권이 임대인에게 있기 때문이다. 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게되는데, 이때 보증의 종류는 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉜다.

먼저 상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 준다. 다만 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야할 수 있다.

반환보증은 전세 계약이 종료 됐는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 아니하는 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환한다. 이후의 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며, 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 된다. 즉, 상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등이 어렵다는 것이다.

전세자금대출을 받는 대부분의 세입자들은 이러한 보증내용의 차이보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 있는데, 전세가 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있으므로 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 한다.

◆ ‘전세자금 안심대출’ 이용하세요

대출 신청 시 전세보증금을 확실하게 돌려받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’을 이용하는 것이 좋다. 은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 3개의 보증기관에서 보증하며 이에 따라 대출 상품군도 크게 3가지로 나뉜다.

모든 대출에 상환보증은 필수적으로 가입해야 하나, 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’에만 있으므로 대출 신청 시 반환보증을 이용하고자 하는 세입자는 동 대출을 신청하는 것이 편리하다. 단 상품별로 주택보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출한도 등 이 다르므로 요건 충족 여부를 먼저 확인해야 한다.

안심대출의 경우 반환보증료가 추가 부과됨에도 불구하고 상환보증료율이 낮게 책정돼 비용 측면에서 큰 차이는 없으며 특히 대출자가 사회적 배려계층에 해당되면 보증료의 40%를 할인받을 수 있다.

◆‘채권양도’에 관해 충분히 설명하세요

HUG의 안심대출, SGI의 전세대출 신청 시 보증기관은 채권보전을 위해 전세보증금 반환채권을 세입자로부터 양도받는다. 이는 보증사고 발생 시 전세보증금 반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 ‘세입자와 맺는 계약’으로 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없다.

다만 일부 임대인들이 이를 근저당설정 등과 같이 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오인할 수 있으므로 세입자들은 임대인에게 이러한 사실을 사전에 충분히 설명하면서 은행으로부터 전화가 갈 수 있다는 사실을 전달할 필요가 있다.

◆‘반환보증’만 별도 가입 가능
대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자 혹은 대출을 받지 않은 세입자라고 하더라도 반환보증만 별도 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험(SGI)에서 단독 가입상품을 판매하고 있으며 보증금 요건·보증요율 등이 상이하므로 본인에게 맞는 상품을 골라 가입하면 된다.

HUG의 반환보증 상품 역시 전세자금 안심대출과 마찬가지로 사회적 배려계층 할인이 적용되며 SGI의 전세금보장 신용보험도 LTV 비율 및 채권양도약정 등을 통한 할인제도가 있으니 꼭 확인하고 가입해야 한다.

반환보증을 별도가입하면 전세자금 안심대출과는 달리 임대인의 사전동의가 필요 없으며 임대인에게 사후 통보(채권양도통지)하게된다. 다만 단독·다가구의 경우 다른 세대의 전세보증금 총액 확인 등을 위해 임대인의 사전 협조가 필요하다.

자료=금융감독원

정리=정재인 기자 [e-mail]