함영진 직방 빅데이터랩장(사진=직방)지난 연말 12·16 대책에 이어 올해 초 문재인 대통령이 ‘부동산 투기세력과의 전쟁’과 ‘원상복귀’를 선포하면서 서울의 집값 향방에 관심이 몰리고 있다. 서울의 집값은 지난해 하반기 이후 27주 연속 상승세를 보이며 다시 과열됐다. 하지만 12·16 대책을 기점으로 상승폭이 줄어들기 시작해 한국감정원의 1월3주(1월20일 기준) ‘전국 주간 아파트 가격 동향 조사’에서 서울 강남 3구의 집값이 7개월여 만에 일제히 하락하는 등 집값 안정의 신호가 감지되고 있는 상황이다.
함영진 직방 빅데이터랩장(이하 함 빅데이터랩장)은 최근 이데일리와의 인터뷰에서 올해 설 이후 서울의 부동산 시장에 대해 “9억원 이상 고가주택의 정부 수요억제책 특히 대출규제로, 9억원 이하 또는 강북권 등 외곽의 비교적 덜 오른 지역으로 수요가 이동할 수 있다”며 “강남권(한강변)과 비강남권(非한강변)의 가격 격차가 다소 좁아지는 해가 될 수도 있다”고 전망했다.
◇“키 맞추기·풍선효과 동반 가능성도”
먼저 올해 전반적인 부동산 시장에 대해 함 빅데이터랩장은 “지난해 저금리와 풍부한 부동자금이 서울 등 특정 주택시장에 집중됐다”며 “그러나 2015년 이후 꾸준히 상승한 집값에 대한 피로감이 크고 12·16대책으로 고가주택의 대출 및 세금부담이 커짐에 따라 올해 1분기 서울 주택시장은 거래량 감소와 가격 숨 고르기가 이어져 당분간 매수세가 소강상태를 보일 수 있다”고 예상했다.
다만 경기 위축을 방어할 저금리 기조와 풍부한 부동자금이 부동산시장에 계속 유입될 확률이 높고, 3기 신도시 토지보상자금도 풀리는 상황에서 2018년 9·13대책의 선례처럼 12·16대책 등 정부 규제가 유동성을 이기며 집값 안정을 장기화시킬지 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 게 함 빅데이터랩장의 전망이다. 여기에 서울 외곽과 경기도 일부 등 비규제지역과 GTX 수혜권은 저금리와 풍부한 부동자금에 따른 수요가 유입되며 ‘키 맞추기 현상’ 또는 ‘풍선효과’가 동반될 가능성도 점쳤다.
지방 부동산 시장에 대해서는 “전반적인 침체 속에 대전광역시 및 세종시 등 일부 지역만 가격 상승을 주도하는 등 양극화가 계속 이어질 것”이라며 “지난해 울산은 몇 년간의 집값 하락을 털어내고 반등에 성공했으나 본격적인 가격상승은 쉽지 않고 대구, 부산, 광주광역시 역시 각각 1만~2만 가구 가량 아파트 입주물량이 쏟아져 최근 몇 년간 가격상승 움직임이 지속하긴 어려울 것으로 보인다”고 분석했다.
서울의 강남과 강북 사이 집값 격차에 대한 질문에는 “근본적이고 장기적으로는 신축과 대형평형, 강남권 중 특히 한강변 아파트에 대한 수요자들의 높은 선호가 유지될 것으로 보인다”며 “하지만 시세 9억원 이상 아파트의 대부분이 강남권에 몰려 있는 만큼 정부의 9억원 이상 주택에 대한 대출규제 영향으로 9억원 이하 또는 강북권 등 외곽의 비교적 덜 오른 지역으로 수요가 이동할 수 있어 두 지역 간의 집값 격차는 좁아질 수 있다”고 답했다.
반면 서울의 아파트 전셋값은 상승할 것으로 전망했다. 함 빅데이러랩장은 “대출 규제 및 세제 강화에 임대차에 머무르려는 세입자들이 늘어날 것으로 보인다”며 “정부의 수능 정시 비중 강화 및 자사고·특목고를 일반고로 전환하려는 정책에 따라 학군지 수요가 상당한데다가 분양가상한제 시행을 앞두고 청약 자격을 위해 무주택 유지하려는 사람들로 인한 매물 부족도 우려된다”고 말했다.
문 대통령의 ‘강남 집값 원상복귀’ 발언 이후 불거지고 있는 정부의 추가 부동산 대책에 대해 함 빅데이터랩장은 △조정지역 및 분양가상한제 적용지역 등 규제지역 추가지정 및 확대 △재건축 이주시기 조율 △전월세상한제 및 재계약갱신권 도입 △ DSR 여신 강화 △토지보상자금의 채권 및 대토비율 강화△재건축 안전진단 강화 및 허용연한 강화 △재개발 임대주택의무건립비율 강화 등을 꼽았다.
◇“공공분양, 무주택자에게 기회 더 줘야”
함 빅데이터랩장은 “부동산 시장에서 무조건 무주택자들은 집값이 떨어지길 바라고, 유주택자들은 집값이 오르기를 바란다고 생각하는 것도 일종의 심리적 편향일 수 있다”며 “무주택자, 유주택자 모두 본인 소득이나 물가상승률이 용인할 수 있는 선의 합리적 내 집마련과 주택교체를 원할 것이라고 보는 게 더 합당하다”고 강조했다.
함 빅데이터랩장은 향후 정부의 부동산 정책 방향에 대해 “공공주택 분양시장은 유주택자보다는 무주택자에게 내집 마련할 수 있는 기회를 더 주고 세대원 증가나 낡은 주택 교체 목적의 1주택자도 규제보다는 실수요자로 인정해 갈아탈 기회를 열어주는 것이 필요하다”며 “고령 및 은퇴 다주택자들이 집을 팔아 시장의 유통매물을 늘리도록 장기보유자의 거래세는 낮춰주는 퇴로도 마련해주는 것이 적절하다”고 덧붙였다.
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