상가임대차법 개정에 ‘임대인-임차인’ 갈등 고조

25일 서울 중랑구 한 거리에 가게 간판이 빼곡히 들어차 있다. [사진=이하영 기자]

[이뉴스투데이 이하영 기자] 최근 국회서 상가임대차법 개정안이 통과된 후 임대인과 임차인간 갈등이 불거지고 있다. 일각에선 ‘제2의 임대차3법’이 될 것이란 우려의 목소리도 나온다.

26일 부동산업계에 따르면 상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 개정안 통과에 임대인과 임차인 갈등이 심화되고 있다. 빠른 시일 내 정확한 가이드라인이 정해지지 않는다면 대결양상은 더욱 격화될 것으로 예상된다.

앞서 24일 국회서 통과된 상가임대차법 개정안은 코로나19 직격탄을 맞은 소상공인 보호를 목적으로 마련됐다.

개정안에 따르면 시행일로부터 6개월 동안 월세 연체를 이유로 임대인은 △계약해지 △계약갱신 거절 △권리금회수 기회 박탈 등을 암차인에게 요구할 수 없다. 현행법상 임차인이 3개월 동안 월세를 내지 않으면 계약 해지요건이나, 이번 법안으로 임차인은 최장 9개월간 임대료를 내지 않아도 쫓겨나지 않을 수 있게 됐다.

아울러 코로나19로 매출이 줄어든 임차인은 임대인에게 ‘감액 요구’도 할 수 있게 된다. 임대인이 감액 요구를 받아들여 임대료를 낮춰줬다면 다음 임대료 인상 시점에는 얼마를 깎아 줬던 ‘5% 상한’을 적용 받지 않고 직전임대료를 다시 받을 수 있다.

다만 직전임대료에 더해 5%까지 인상하는 것은 추가 인상으로 받아들여질 수 있다.

서울시 상가임대차 상담센터 관계자는 “해석의 차이가 있을 수 있으나 계약 연장 시점에 직전임대료에 5%는 어려울 수 있다”며 “다만 임대료를 3% 인하해준 경우에는 다음 계약에서 2% 인상이 가능할 것으로 보인다”고 말했다.

상담센터 관계자가 명확한 답변을 못 내놓는 이유는 세부기준이 명확하지 않기 때문이다. 

권일 부동산인포 팀장은 “법안이 나올 때 세부규정도 함께 나와야 시장에 혼선이 덜하다”며 “현장 목소리에 항상 귀를 열어두고 이에 접목한 법을 만들어야 한다”고 말했다.

게다가 개정안은 임대료 감액을 강제조항으로 두지 않았지만 소송은 가능하도록 했다. 임대료 보다 소송비가 많이 나올 것이라 생각할 수 있지만 궁지에 몰린 임대인이나 임차인이 법원으로 몰릴 가능성도 배제할 수 없다. 

코로나19로 공실이 늘어 임대수익을 제대로 거두지 못하는 임대인이나 손님이 없어 힘든 임차인 모두 상황이 어렵기는 매한가지여서다.   

이번 개정안은 세부 사항이 정해지지 않은 것이 논란 중 하나라는 점에서 7월과 8월 속전속결로 통과돼 진통을 겪고 있는 임대차3법(전월세상한제‧계약갱신청구권‧전월세신고제)과 유사하다.

계약갱신청구권 문제와 같은 일이 지속될 경우 큰 사회적 논란으로 번질 가능성도 있다. 이 법은 법안 통과 당시 집주인이 들어가서 살겠다고 말하면 실거주가 가능하다고 말했지만, 이후 ‘새 집주인’의 경우 세입자가 거부하면 실거주가 불가능하다는 유권해석이 나와 잡음이 끊이지 않고 있다.

이와 같은 현상은 상가 임대인과 임차인 간에도 예견된 일이나 다름없다. 

예를 들어 △법 적용 이전 6개월 임대료를 체납한 임차인도 적용 가능한지 △감액 요구 소송에서 임차인이 승소했다면 원하는 만큼 감액이 가능한지 △6개월간 임대료를 내지 않고 폐업하겠다는 임차인이 있을 경우 등은 결정된 바 없어 갈등이 생길 수밖에 없다. 

실제 새로운 임차인이 임대료를 “깎아달라”고 요구하거나, 임대인이 개정안 시행 전에 “올리겠다”고 말하는 사례가 속속 나타나고 있다. 또 임대차3법과 같이 새로운 계약부터는 5% 임대료상한제가 통하지 않아 한편에서는 임대료가 급증할 우려도 있다.

한 임대인은 “올 초에는 착한임대인 운동에 참여하라며 희생을 요구하더니, 이번에는 코로나19로 임차인이 힘드니 임대료를 깎아주라니 은행이자도 못 내는 처지에 너무 힘들다”며 푸념했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “(개정법이) 임차인만 사회적 약자로 판단해 임대인 입장에서는 심리적 역차별을 느껴 저항이 생길 수밖에 없다”며 “임대인도 은행대출을 받아 임대사업을 하는 경우가 만큼 완전히 갑으로 보기도 어렵다”고 말했다.

상가업계에서는 현재는 법안에 강제성이 없지만, 임대료 인하에 임대인 저항이 심해질 경우 강력한 규제가 생길 것으로 예상했다.