"실거주" 이유로 계약 갱신 거절 후 다른 사람에게 집 팔아…주택임대차법 위반?

임대 아닌 매매는 주택임대차보호법 규제 대상 아냐

단, '실거주' 거짓말에 대한 손해배상 청구는 가능할 수도

"실거주"를 이유로 계약 갱신을 거절한 집자인. 그런데 이후 다른 사람에게 집을 팔았다면? 주택임대차보호법 위반이 아닌지 알아봤다. /게티이미지코리아

최근 A씨는 급히 이사를 해야 했다. 그간 살고 있던 전셋집의 임대차 계약을 갱신하지 못 하면서다. 집주인 B씨는 "실거주를 하게 됐다"며 집을 비워달라 요청했다. 이는 임대인이 임대차 계약 갱신을 합법적으로 거절할 수 있는 사유였기에, A씨는 B씨의 말에 따를 수밖에 없었다.

그런데, 얼마 지나지 않아 A씨는 기존 전셋집이 다른 사람 명의로 넘어갔다는 사실을 알게 됐다. 직접 들어와서 살 거라던 말과는 달리 집주인 B씨는 A씨가 이사를 가자마자 곧바로 집을 매도해버린 상태였다. A씨는 믿었던 집주인에게 속았다는 생각에 어쩐지 분한 마음이 든다.

거짓말로 세입자를 내보낸 집주인, 이런 경우 주택임대차보호법을 어긴 게 아닐까?

새로운 세입자 받은 경우 아니라면, 주택임대차보호법 적용하기 어려워

이 사건의 경우, 집주인 B씨에게 주택임대차보호법을 적용하긴 어렵다고 했다. A씨 대신 새로운 세입자를 들인 게 아니라 아예 '매매' 거래를 한 것이기 때문이다.

하늘북소리 법률사무소의 천찬희 변호사는 "주택임대차보호법상 집주인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절하고, 해당 주택을 임대하면 불법행위 책임을 진다"면서도 "이와 달리 주택을 매매한 경우는 법에 규정된 제약이 없다"고 말했다.

다만, A씨가 주택임대차보호법의 보호를 받는 것과는 별개로 집주인 B씨에게 별도 손해배상을 청구할 수는 있는 상황이라고 했다.

천찬희 변호사는 "국토교통부와 법무부, 주택임대차분쟁조정위원회는 실거주 목적으로 갱신청구권 사용을 거절한 경우 2년 동안 해당 주택을 매매하지 못하는 것으로 봐야 한다는 해석을 내놓기도 했다"고 강조했다. 그러면서 "집주인 B씨가 A씨를 속인 게 맞는다면, 민법상 불법행위에 따른 손해배상 청구는 가능성이 있다"고 설명했다.

IBS법률사무소의 오현석 변호사도 "A씨가 임대인의 '실거주를 위한 계약갱신 거절'이 사실이 아니었음을 증명한다면, 민법 제750조를 적용해 손해배상을 청구할 수 있다"고 했다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 끼친 사람은 그 손해를 배상할 책임이 있다고 본다.

한편, 법률사무소 인도의 안병찬 변호사는 "임대인이 실거주하려고 했다가, 중간에 사정이 바뀌어 매도했다고 항변할 여지도 있다"며 "법률 전문가를 통해 사건을 면밀히 살펴볼 필요가 있다"고 조언했다.