‘깜깜이 계약’ 막는다...서울시, 전월세 예측물량 정보 제공

전월세 자료사진. [사진제공=뉴시스]

【투데이신문 윤철순 기자】 서울시가 ‘깡통전세’ 피해 예방을 위한 전·월세 실거래 데이터 주택거래정보(전·월세 시장지표)를 제공한다. 전월세 시장지표는 향후 분기마다 공개될 예정이다.

시는 23일 일방적으로 불리한 전월세 계약을 맺는 임차인이 발생하지 않도록 예방 차원에서 지역과 면적 등 세분화된 유형별 전월세 시장지표를 서울주거포털(서울시 전월세 정보몽땅)에 시범 공개한다고 밝혔다.

서울 지역에서 매년 47만 가구의 전월세 계약이 이뤄지는 가운데, 시는 이사를 원하는 지역의 임차물량과 거래가격 등의 정보를 토대로 매물을 비교·선택할 수 있도록 이번 지표를 개발했다고 설명했다.

그동안 기존의 여러 기관에서 전월세 시장 관련 지표를 제공해왔지만, 정보가 필요한 임차인이 데이터를 직접 추출·분석해야 해 주택거래나 계약에 대한 지식이 없는 경우, 유의미한 자료를 찾는데 한계가 있었다.

시는 전월세 주택을 구하고자하는 임차인이 이번에 공개된 시장지표를 활용할 경우 ‘깜깜이 임대계약’을 막을 수 있음은 물론, 임차인의 권익 또한 향상될 것으로 기대하고 있다.

시는 이번 발표를 위해 개발한 ‘서울시 전월세 정보몽땅’ 페이지를 통해 △전월세 임차물량 예측정보(법정동·면적·주택유형·건축연한별)와 △각 자치구 지역별 전세가율 및 △전월세 전환율 등을 공개한다.

서울 2분기 자치구별 전월세전환율 [자료제공=서울시]

먼저, ‘전월세 임차물량 예측정보’는 새로운 전월세가 임대차 시장에 나오는 것을 가정해 갱신계약 만료시기를 월 단위로 분석, 구별로 시장에 새로 풀릴 물량을 예측해 공개한다.

이번 지표분석 결과, 올 하반기(8월~12월) 서울시 전체 갱신계약 만료 전월세 예측물량은 최대 2만6858건으로 나타났다. 구별 평균 물량은 아파트의 경우 평균 647건, 연립·다세대 275건, 단독·다가구 154건으로 집계됐다.

아파트의 경우 강남구(1744건)가 최다 물량 지역으로, 종로구(107건)가 최소 물량 지역으로 나타났다. 연립·다세대는 노원구(68건)가 물량이 가장 적을 것으로, 송파구(1066건)가 가장 많을 것으로 예측됐다.

담보대출금액과 전세 가격이 매매가를 웃도는 이른바, ‘깡통전세’를 사전에 확인하고 피할 수 있도록 하기 위해 ‘지역별 전세가율’도 제공한다.

시는 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험 가입 시 보증금액·유형 등이 동일한 조건의 주택에서 보증료율 상향기준을 부채비율 80%로 설정하는 점에 착안해 '80% 이상', '90% 이상' 지역을 구분 공개한다. 이에 임차인은 깡통전세 여부를 미리 알아볼 수 있다.

지금까지는 정확한 가격 비율을 모른 채 온라인상에 공개된 시세 정보에만 의존하다 보니 주변보다 높은 전세가율이 형성된 주택인 줄 모른 채 임대 계약하는 피해에 노출돼 있었다.

서울시 올 8~12월 전월세 예측물량. [자료제공=서울시]

동일 층·면적에서 실제 거래된 매매가와 전월세 가격을 매칭한 ‘전세가율’ 정보는 전세가율이 높은 지역에서 전월세를 계약할 때 해당 물건과 유사한 주택의 매매가가 어떻게 형성돼있는지, 교차확인 필요성을 알려주는 효과가 있을 것으로 보인다.

시가 분석한 올 2분기 자치구별 전세가율을 살펴보면, 아파트 신규 계약은 평균 54.2%로 나타났다. 갱신계약은 38.3%로 계약갱신요구권 사용 등으로 인해 신규 계약보다 낮게 나타났다.

연립, 다세대의 경우 자치구별 편차는 있지만 신규 계약 전세가율은 평균 84.5%, 갱신계약은 77.5%로 아파트보다 다소 높게 나타났다. 특히 최근 신축 빌라가 많은 강서·양천·금천·강동 등 지역에서 높게 나타나는 경향을 보였다.

아울러 시는 ‘전월세 전환율 정보’도 제공한다. 전월세 전환율도 전세가율과 마찬가지로 동일 층·면적에서 이뤄진 실제 전월세 거래를 비교해 지역별, 주택유형별로 분석했다.

올 2분기 전월세 전환율은 아파트의 경우 평균 3.9%, 연립·다세대는 5.2%로 나타났다. 이 정보는 임차인이 전월세 전환뿐만 아니라 전세에서 반전세, 또는 반월세로 바꾸는 협상에서도 활용할 수 있을 것으로 기대된다.

시는 이번에 시범 공개한 전월세 시장지표를 분기별로 업데이트해 공개할 계획이다. 자료는 서울주거포털 홈페이지에서 내려 받아 활용할 수 있다. 지표 활용도를 높이기 위해 민간 부동산 거래 플랫폼과의 협약도 진행하고 있다.

시는 자료를 파일 형태로 내려 받지 않더라도 스마트폰으로 언제 어디서나 편리하게 찾아볼 수 있도록 장기적 차원의 검색기능도 강화한다는 계획이다.

유창수 서울시 주택정책실장은 “이번 시장지표를 활용하면, 임차인이 이사할 집을 계약하고 불안해하거나 불리한 계약에 놓이는 일이 없게 될 것으로 기대한다”며 “앞으로도 전월세 수요자가 유용하게 사용할 수 있도록 주택임대시장 정보를 제공해 나갈 것”이라고 말했다.