23일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 광명뉴타운에 대해 들어봤다.
김 소장은 “광명뉴타운은 세대수가 3만여세대로 미니 신도시급으로 구성된다”면서 “조합원수가 많아 최근 급락장에 재개발 입주권도 가격 조정이 나타나고 있다”고 했다. 이어 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도가 빠른 상황”이라며 “사업 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지가 기대된다”고 말했다.
최근 거래절벽으로 부동산 가격이 하락하면서 광명뉴타운의 투자금액도 1억~1억5000만원 가량 조정된 상황이라고 전했다. 광명뉴타운은 입지와 전매제한 여부에 따라 투자금액이 재편돼 있다. 광명1·2·4·5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 9·11·12구역은 10년 보유 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다.
김 소장은 “광명뉴타운은 구역도 넓고 조합원이 많다보니 가격이 흔들리면 1억씩 빠진 급매물이 쏟아진다”면서 “지금 같은 조정 시기에는 가격메리트가 있는 투자물건을 잡을수 있다”고 말했다. 이어 “전매가 가능한 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀더 비싸다”면서 “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다”고 설명했다.
김 소장은 “전매가능한 구역중 가장 저렴한 곳은 광명1구역인데 최근 조정을 크게 받았다”면서 “이전에는 25평 신청 기준 투자금액이 6억원 정도 였는데 5억원대까지 내려왔고 간혹 4억후반대 초급매물도 있다”고 했다. 이어 “대장구역인 11구역은 전매가 불가능한데다 최근 가격이 조정되면서 5억대 초반까지 나오고 있다”고 덧붙였다.
또 “광명1구역을 기준으로 입지와 전매 가능 여부, 신청 평형 기준에 따라 구역별로 1~2억원 정도 더해지면서 투자금액은 7~8억원대까지 올라간다고 보면 된다”며 “33평 신청 매물은 실수요자들이 보유하고 있는 경우가 많이 가격 조정이 덜 이뤄졌다”고 설명했다.
김 소장은 “부동산 하락기에는 광명뉴타운처럼 관리처분인가까지 받은 재개발 구역들은 입주시점이 멀지 않았기 때문에 리스크가 적다”면서 특히 “철거가 진행된 멸실 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있기 때문에 다주택자들에게 세제상 유리한 측면이 있다”고 말했다.
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