깡통전세 원인 사전 차단…'부실 고가 감정평가' 막는다

[이데일리 하지나 기자] 정부가 앞으로 시세를 파악하기 어려운 신축빌라 등을 감정평가할 때 비교 사례 선정과 관련한 세부사항을 감정평가서에 필수적으로 기재하도록 법을 고치기로 했다. 또한 거래 사례 선정 기준을 구체화하는 등 감정평가사의 부실평가에 대한 법적 책임 근거도 마련하기로 했다. 정부가 이처럼 대책 마련에 나선 것은 최근 사회적 문제로 떠오른 ‘깡통전세’의 원인 중 하나가 부실 감정평가 때문이라는 지적 때문이다.

17일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 감정평가에 관한 규칙 일부 개정안을 입법·행정예고하고 이에 대한 의견을 내달 22일까지 수렴한다.

국토부 관계자는 “최근 전세 사기 등 감정평가사의 고의적인 고가 감정으로 임차인이 피해를 보는 등 부실평가 문제가 지속적으로 발생하고 있다”며 “그동안 한국감정평가사협회에서 관련 내용에 대해 교육·지도를 이행 중이었으나 한계가 있었고 감정평가사의 부실평가 행위를 제도적으로 방지할 수 있도록 관련 기준을 정비할 필요가 있다고 판단했다”고 설명했다.

개정안을 살펴보면 제13조 감정평가서 작성 시 거래사례비교법으로 감정평가하면 비교 거래사례 선정내용, 사정 보정한 경우 그 내용, 가치형성요인의 비교 시 그 내용을 추가해야 한다. 일반적으로 감정평가를 할 때는 공시가격(공시지가) 기준으로 평가하되 해당 부동산과 유사한 다른 부동산의 매매사례를 비교해 시점 수정 또는 사정 보정 등을 통한 거래사례비교법을 적용해 가격을 추산할 수 있다.

문제는 부실 감정평가 탓에 ‘깡통전세’가 발생하고 있다는 점이다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세반환보증보험 가입 시 감정평가사의 평가서를 받으면 평가서상의 가격을 시세로 현재 인정해준다. 이러한 점을 악용해 시세 확인이 어려운 신축 빌라에 대해 시세보다 감정평가서 상 가격을 높게 책정해 전세보증보험에 가입하는 사례가 크게 늘었다는 점이다. 최근처럼 주택 시장이 빙하기를 이어가고 있는 상황에서 전세보증금이 매매가보다 높아 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 왕왕 발생해 깡통전세 문제가 확산하고 있는 것이다.

사진은 서울 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 빌라촌 모습.(사진=뉴시스)

실제로 HUG에 따르면 전세보증금 반환보증 보험사고 내역 중 감정평가서를 이용한 사고 금액은 늘어나는 추세다. 올해 7월까지 997억원(427건)으로 이미 지난해 622억원(251건)을 훌쩍 뛰어넘었다. 2018년 8억원(5건)과 비교하면 125배로 늘어난 수치다. 이 가운데 다세대주택 보증사고는 803억원으로 80.5%에 달한다.

국토부는 거래사례 선정 기준도 구체화했다. 개정한 14조5항을 보면 거래사래법 적용 시 △신고된 실제 거래가격 △정상적인 사례로서 보정 가능한 사례 △감정평가 목적, 감정평가조건 또는 기준가치 등이 해당 감정평가와 유사한 사례 △3년 이내(비수도권 5년) 사례를 선정토록 했다.

현행법상 용도지역 등 공법상 제한사항, 이용 상황, 주변환경이 유사하고 지리적으로 가능한 한 가까운 사례를 선정한다고만 명시했는데 규정을 한층 강화한 것이다. 사례 선정과 관련해 감정평가사의 자의성 개입을 차단하고 고의적으로 고가·저가 부실평가를 막겠다는 의도다. 국토부에 따르면 지난해 감정평가사 징계가 총 7건 내려진 가운데 가장 많은 사유가 거래사례 선정 오류(4건)였다. 이밖에 요인 보정 오류도 2건을 차지했다.