둔촌주공, 본격 '청약 레이스' 시작…당첨 커트라인은?

'국민평형' 전용84㎡ 12억원 넘어 중도금 대출 불가
전문가들, 평균 당첨 커트라인 40~50점 예상
"전용 59 ·84㎡ 고가점자 몰릴 것…소형 미달 가능성도 "

[아시아타임즈=한진리 기자] 서울 강동구 둔촌주공 아파트(올림픽파크포레온) 청약 대기자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 분양시장 침체로 서울 아파트 당첨 평균 기준선이 예년보다 크게 낮아짐에 따라 '내 집 마련'을 위한 전략을 다각도로 따져봐야 하기 때문이다. 

둔촌주공아파트 재건축 사업장 (사진=한진리 기자)

25일 올림픽파크 포레온 입주자 모집공고에 따르면 주택형별 분양가는 전용 29㎡ 4억9300만~5억 2340만원, 39㎡ 6억7360만~7억1520만원, 49㎡ 8억 2970만~8억8100만원, 59㎡(A·B·C·D·E) 9억7940만~10억6250만원이다.

이들 평형은 중도금 대출 상한선인 12억원을 넘지 않아 대출이 가능하다. 

다만 '국민평형' 전용84㎡(A·B·C·D·E·F·G·H)는 12억3600만~13억2040만원으로 책정돼 중도금 대출이 나오지 않는다. 

서울 강동구 둔촌동 일원에 건립되는 '올림픽파크 포레온'은 둔촌주공 아파트를 재건축해 공급하는 단지로 총 1만232가구 가운데 4786가구를 일반 분양한다. 이 중 1091가구는 특별공급이다. 

주택형별로 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구가 공급된다.

전용 59㎡와 84㎡ 타입별 가구 수는 △59A 936가구 △59B 302가구 △59C 149가구 △59D 54가구 △59E 47가구 △84A 209가구 △84B 21가구 △84C 75가구 △84D 188가구 △84E 563가구△84F 47가구 △84G 19가구 △84H 115가구 등이다.

발코니 확장 비용은 별도로 청구된다. 가구와 가전 등 유상 옵션을 적용하면 기본 분양가에 추가 금액을 내야한다. 

아울러 분양가상한제가 적용되는 만큼 전매제한 8년, 의무거주기간 2년이 적용된다. 재당첨 제한은 10년이다.

올림픽파크 포레온 견본주택 전경 (사진=한진리 기자)

평균 당첨선 40∼50점 예상…"전용면적 59·84 고가점자 몰릴 것"

전문가들은 둔촌주공 평균 당첨 기준선을 40∼50점으로 예상했다. 특히 전용면적 59·84에 고가점자가 몰릴 것이란 관측이다. 해당 평형은 시세 대비 분양가가1~2억 정도 더 낮고, 강동구 개별 단지 중에서도 신축 프리미엄까지 갖춰 경쟁력이 충분하다는 분석이 나온다. 이 때문에 평균 경쟁률이 4대 1이상으로 고 고가점자가 몰려 순위 내 마감 될 것이란 의견이 우세하다. 

실제 지난 17일 청약을 받은 '더샵 파크솔레이유'의 평균 당첨 가점은 40~60점대로 집계됐다. 최저가점은 전용 42㎡ 42점, 최고가점은 전용 59㎡ 67점이다. 이 단지는 둔촌주공 인근에 조성돼 대략적인 가늠자 역할을 할 것으로 평가된다. 

아울러 소형인 전용면적 39·49의 경우 분양가는 저렴하지만 규모가 작아 미달이 나올 수 있다는 예상도 나왔다. 전체 공급 물량의 절반을 차지할 만큼 많지만 경쟁력 없어서 가점이 높지 않을 것이라는 게 시장의 전망치다. 

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "최근 서울 브랜드 아파트에서 10점대 당첨 사례가 나오는 등 경색 국면이 짙다보니 당첨선에 대한 정확한 가늠은 어렵다"면서도 "평균 당첨 기준선은 40∼50선으로 예상되지만, 시장 상황을 감안할 때 면적에 따라 차이가 클 것"이라고 전망했다. 

그러면서 "전용면적 59·84는 지역 시세대비 1억∼2억원 낮아 가격 경쟁력이 갖춰진 것으로 평가되지만, 이보다 작은 소형 면적은 분양가는 저렴해도 수요자 선호도가 떨어지는 규모라 당첨 가점이 높지 않을 것으로 예상된다"고 말했다.

한편 올림픽파크 포레온 아파트는 내달 1일 견본주택을 개관하고 본격적인 분양 일정을 시작한다.  내달 6일 1순위 청약 접수를 받고 14~15일 당첨자 발표를 진행한다. 입주는 오는 2025년 1월 예정이다.