공시가보다 낮은 집값…‘역전 거래’ 올해 더 늘까

아파트를 중심으로 공시가격보다 낮은 매매거래가 급증하고 있다. 올해에도 부동산 하락장이 이어질 경우 이 같은 역전거래가 빈번할 것으로 예측된다. [사진=연합뉴스]

[이뉴스투데이 박예진 기자] 연일 주택가격 하락폭이 확대되면서 아파트를 중심으로 공시가격보다 낮은 매매거래가 늘어나는 추세다. 부동산가격 하락장이 지속될 경우 올해에도 공시가격 역전현상은 더욱 빈번해질 것으로 전망된다.

22일 직방에 따르면 전국 최저 공시가격보다 낮은 아파트 매매거래건수는 12월 기준 124건으로 나타났다. 이는 지난 10월 49건 이후 3개월 만에 약 153% 증가한 수치다. 전월(95건) 대비로는 30.5% 늘었다.

특히 서울·경기·인천 지역 거래가 63건으로 절반(50.81%) 이상을 차지한 것으로 나타났다.

같은 시기 전국 아파트 매매가격 하락폭 역시 확대되는 모습을 보였다. 한국부동산원의 아파트 매매가격지수 변동률을 살펴보면 전국은 △10월 –1.20% △11월 –2.02% △12월 –2.91%으로 가격하락세가 심화됐다.

수도권은 △10월 –1.52% △11월 –2.49% △12월 –3.66%으로 아파트 매매가격이 월 평균 약 2.55% 하락했다.

전문가들은 이 같은 아파트 하락세가 이어질 경우 공시가격을 2020년 수준으로 환원하더라도 공시가격보다 낮은 아파트매매거래가 증가하는 추세가 지속될 것으로 내다보고 있다.

앞서 정부는 올해 공시가격 현실화율을 기존 72.7%에서 69%로 3.7%p 낮추겠다고 발표한 바 있다.

하지만 공시가격이 매매가보다 높은 역전거래의 절반 가량이 직거래로 이루어지고 있어 현실화율 축소가 대안이 될 수 없을 것이라는 분석이 제기된다. 직거래는 특수관계인 또는 특수사항에 의한 증여 등 다양한 사유로 발생한다. 

부동산 하락장 속 증여세 회피 등을 이유로 매매거래를 하는 경우가 늘어나는 상황에서는 공시가격 변동과 무관하게 역전 거래가 증가할 수 있다.

직방에서 조사한 전국 최저 공시가격보다 낮은 아파트 매매거래건수를 살펴보면 직거래가 57건으로 전체 비중의 45.9%에 달한다. 공시가격과 거래가격간 차가 높은 상위 30위건의 거래를 살펴보면 직거래의 비중은 60%로 높아진다.

한 감정평가업계 종사자는 “공시가격 현실화율을 2020년 수준인 69%로 환원하게 되면 아무래도 역전 거래가 줄어들 수는 있을 것”이라며 “현재 부동산시장이 침체 된 상황이라 다양한 변수가 존재하고 있고 통계를 낼 표본도 적어 시장 안정화가 먼저 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.

공시가격보다 낮은 가격으로 부동산 거래가 되었다고 하더라도 특수상황이나 특수관계인에 의한 거래일 수 있어 단순히 시장의 불안으로 보기 어렵다는 목소리가 지배적이다.

게다가 일부 연구에서는 연립빌라와 토지 등의 공시가격 현실화율은 오히려 감소한 것으로 나타났다. 경제정의실천연합회에서 조사한 바에 따르면 아파트 공시가격 역시 단지별로 시세의 70~80%, 필지별로 시세의 30~40% 수준에 그치는 등 시세반영률에 차이를 보였다.

이에 단순히 공시가격 현실화률을 2020년 수준으로 환원하는 것이 아닌 종합적인 측면에서 합리적이고 공정한 제도를 마련해햐 한다는 비판이 나온다.

공정주택포럼 공동대표 서진형 경인여대 교수는 “아파트와 단독주택의 수평적 형평성은 악화되고 있으며 지역별로 공시하는 단독주택과 토지의 실거래가반영률 역시 국토교통부 발표보다 낮은 것으로 나타났다”며 “공시가격 현실화제도는 전면적인 재검토를 통해 수직적 형평성과 수평적 형평성을 제고할 수 있는 방안을 마련해야 한다”고 설명했다.