한화리츠, 시장 불안 속 인기 끌까···“우량자산 매입은 무리, 향후 편입예정”

▲ 여의도 63빌딩에 위치한 한화자산운용 사무실 전경. 사진=한화자산운용

투데이코리아=윤주혜 기자 | 한화그룹의 부동산에 투자하는 한화리츠(REITs·부동산투자신탁)가 한화자산운용의 관리 하에 3월말 유가증권시장 상장을 앞두고 있지만, 일각에서는 해당 상품이 흥행에 난항을 겪을 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 
 
3일 <투데이코리아> 취재를 종합하면, 한화운용은 최근 한화투자증권과 한국투자증권을 공동주관사로 선정하고 내달 한화리츠에 대한 상장을 추진하겠다고 밝혔다.
 
이를 위해 한화운용은 이달 초 증권신고서를 제출하고, 다음 달 공모를 통해 총 1160억원을 조달할 계획이다.

해당 상품의 예상 배당 수익률은 6.85%로 제시됐다.
 
리츠란 투자자에게서 모집한 자금을 부동산 관련 자본과 지분에 투자해 임대료와 매각 차익 등을 통해 이익을 창출하고, 이를 배당 형식으로 주주에게 돌려주는 상품이다.
 
특히 지난해부터 한화그룹이 출시에 주력해온 한화리츠는 서울 여의도 한화손해보험 빌딩, 한화생명 노원사옥, 한화생명 평촌사옥, 한화생명 중동 사옥, 한화생명 구리 사옥 등 한화그룹 금융 계열사의 오피스를 기초 자산으로 두고 있다.
 
이번 리츠 상품을 선보이게 된 배경에 대해 한화운용 관계자는 본지와의 통화에서 “대표성과 높은 수익률을 투자자에게 제공하기 위해 해당 상품을 선보였다”며 “한화리츠의 강점은 기관 및 개인투자자에게 인지도가 높은 대표적인 자산으로 준비하였다는 점이다. 특히 금번 편입하게 된 한화손해보험 여의도 사옥은 한화금융그룹을 대표하는 프라임 오피스다”라고 설명했다. 

이어 “시장 상황을 고려한 상장리츠의 IPO 적정 물량 1000억원 이상을 공모하기 위해 자산 크기를 확대하고 수익률을 높이고자 하였으며, 이를 위해 수도권 핵심권역의 노원, 평촌, 구리, 중동 사옥을 추가 편입해 적정 포트폴리오를 구성했다”며 “전체 면적 중 약 70%를 한화그룹 계열사들이 임차하고 있어, 안정적 임대료 수익이 확보될 것으로 기대한다”고 부연했다. 

다만 일각에서는 한화리츠에 여의도 63스퀘어, 장교동 한화빌딩 등 그룹의 우량 자산이 빠져 있어, 예상보다 투자자들의 관심이 저조할 수 있다는 우려가 나온다.
 
기초 자산 대다수가 5~7년 이후 한화그룹의 임차계약이 종료되면, 임차인을 채우는 데 어려움을 겪을 가능성이 있다는 점도 고려할 부분으로 떠올랐다.
 
또 한화운용이 리츠 자산 편입을 위해 받은 대출금 3276억원의 금리가 연 5%가 넘는다는 점도 우려되는 부분 중 하나이다.

이는 앞서 상장한 SK리츠·신한알파리츠 등 타 상품의 대출금리(2~3%)보다 2배 이상 높다.
 
이에 한화운용 관계자는 “이번 한화리츠를 준비하는 시기와 불안정한 금융시장을 고려했을 때, 1조원 이상의 자산을 매입하기에는 자금을 조달하는 차원에서 무리가 있었다”며 “또한 현재의 우량자산들은 투자자들의 기준치에 맞는 배당수익성을 제공하기 힘든 점이 있어 시점을 미루게 됐지만, 당사는 향후 한화그룹의 우량자산이 원활히 편입될 수 있도록 한화생명의 63스퀘어와 서초사옥 그리고 한화손해보험 서소문 및 신설동 사옥에 대하여 우선매수협상 계약을 보유중이다”고 답했다. 

이어 대출금리 관련 지적에 대해서는 “한화리츠가 받은 대출의 3분의 2는 향후 3개월마다 금리가 조정될 때마다 대출이자가 변동되고, 금리가 안정화될수록 수익률이 지속적으로 올라가는 구조다”라며 “한화리츠는 금리가 가장 높은 시기에 대출을 조달한 만큼 향후 금리가 안정화될수록 대출 금리가 낮아지고, 현재 기준 6% 후반의 수익률에서 더 높아질 가능성이 있다”고 강조했다. 

그러면서 “유사한 타 스폰서리츠의 경우, 과거 2~3% 수준으로 대출을 조달했지만 올해와 내년까지 만기 예정인 약 1조원에서 2조원에 해당하는 대출이 리파이낸싱시 될 때에는 조달 금리는 5% 후반~6%로 높아져 수익률이 악화될 가능성이 있다”고 덧붙였다. 

한편, 지난해 장기간 이어진 기준금리 인상 기조와 레고랜드발 부동산 PF 리스크 등으로 그간 얼어붙었던 리츠시장에 대한 관심은 올해 금리 인상 둔화의 기대감과 함께 점차 살아나는 모양세다.
 
한국거래소에 따르면, 최근 3개월 간 KRX리츠 인프라 인덱스는 13.6% 상승했으며, 자산규모도 지난 2018년 43조2000억원에서 지난해 87조6000억원으로 두 배 가량 증가했다. 
 
여기에 지난 5일 국토교통부가 리츠시장 활성화를 위해 발표한 ‘리츠 제도 개선방안’도 기대감에 힘을 실어주고 있다. 

해당 자료에 따르면 정부는 리츠 자금 조달을 위한 기업어음(CP) 발행을 허용하고, 부동산 투자회사에 투자하는 간접 투자 리츠도 초과 배당이 이루어질 수 있도록 했다.
 
아울러 리츠 자산 다양화를 위해 헬스케어, 내집마련 리츠가 생겨날 수 있도록 적극적인 민관협업에 나서겠다고 전했다. 
 
이와 관련해 배상영 대신증권 연구원은 “가파른 기준금리 인상과 높아진 시장금리에 레고랜드 사태와 같은 돌발이슈로 조성된 리츠에 대한 우려가 완화되는 국면”이라며 “자금시장 안정화와 주가 회복세로 올해에는 신규 상장하는 리츠들이 나타날 것으로 전망된다”고 분석했다.