"분양가보다 싸다" 3월 전매제한 완화에 분양권 거래 늘 듯

◆기사 게재 순서
(1) "분양가보다 싸다" 3월 전매제한 완화에 분양권 거래 늘 듯
(2) [르포] 개포동 재건축 단지, 분양권 거래 서막 열렸다
(3) [르포] "눈물의 손절"… 인천 분양권 잇단 '마피 거래'

전국 아파트 분양권 전매 거래가 한 달 새 20% 가까이 늘었다. 분양가보다 가격을 낮춘 이른바 '마이너스 프리미엄' 매물이 쏟아진 탓으로 풀이된다. 3월부터 전매제한 규제가 완화됨에 따라 4월 집계되는 분양권 거래는 더 늘어날 것으로 업계는 예상했다.

국토교통부는 최근 수도권 전매제한 기한을 최소 6개월에서 최대 3년으로 완화하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 입법예고했다. 개정안에 따라 수도권은 공공택지(분양가상한제 적용)와 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산)의 전매제한 기한이 3년으로, 과밀억제권역은 1년으로 각각 줄어들고 기타지역은 6개월로 완화했다. 비수도권의 경우 공공택지 1년, 광역시 6개월, 기타지역 전면 폐지 등으로 전매제한이 줄어든다. 시행령 개정 전 분양을 완료한 아파트도 소급 적용토록 했다.

'도시 및 주거환경정비법'(도정법)에 따라 2003년 12월31일 이후 조합설립인가를 받은 재건축 아파트는 조합원 지위 승계가 불가하지만 1주택자가 5년 거주 10년 보유한 입주권 등 예외 사유가 있는 경우엔 입주권 거래를 할 수 있다. 착공일로부터 3년 이상 준공이 이뤄지지 않은 경우도 준공 전 명의변경 조건으로 거래가 이뤄지고 있다.

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다주택·양도세 규제 완화에 전매 증가

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한국부동산원에 따르면 올 1월 전국 아파트 분양권 전매 건수는 3400건으로 집계됐다. 이는 지난해 12월(2921건) 대비 479건(16.4%) 증가한 규모다. 전년 동월(2405건) 대비해선 41.3% 늘었다. 서울은 1월 아파트 분양권 전매가 27건을 기록, 전월(12건) 대비 2.25배 늘었다. 강남구는 19건의 분양권 거래가 이뤄져 서울 전체 거래량의 70.4%를 차지했다.

3월 전매제한 완화가 시행됨에 따라 거래는 더욱 늘어날 것으로 전망됐다. 무주택자만 신청할 수 있었던 미분양분 무순위청약도 다주택자 여부나 지역 제한 없이 허용됐다. 부정청약으로 계약 취소된 물량만 해당 지역 무주택 세대주에게 분양한다.

분양권 양도소득세도 줄어들 전망이다. 정부는 보유기간 1~2년인 분양권 양도세율을 현행 60%에서 기본세율(6~45%)로 낮출 계획이다. 분양권을 보유한 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 누리기 위한 기존 주택 처분 기한도 최대 6년까지 늘어난다. 분양권을 취득하고 3년 경과 뒤 새 집에 입주하면 기존 대비 3년 더 1주택자로 인정받을 수 있다. 다만 이는 세법 개정 사항으로 국회 통과가 필요하다.

전매제한 기한이 단축돼 분양권 매도가 가능해진 데다 세금마저 줄어들게 될 경우 거래시장이 회복될 것이란 전망이 나온다. 부동산 업계 관계자는 "직접 거주 목적보다 향후 시세차익을 기대해 전매에 뛰어드는 경우가 많아질 것"이라고 내다봤다.

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가격 하락 기회 잡았다

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다만 아파트 공급과잉으로 가격이 폭락, 마이너스프리미엄 매물이 발생한 지역을 중심으로 전매거래가 늘어난 것으로 풀이된다. 올 8월 준공(입주) 예정인 경기 화성시 '화성시청역 서희스타힐스4차 숲속마을'은 84㎡(이하 전용면적) 입주권이 2억9984만원(17층)에 실거래 신고됐다. 조합원 분양가가 일반분양보다 30% 저렴한 점을 감안해도 5000만원가량 손해를 본 것으로 추정된다.

서울 강남 등지에선 가격 하락 추세가 나타남에도 여전히 분양가 대비 30%가량 비싼 가격에 입주권이 거래되고 있다. 분양가가 3.3㎡당 평균 4893만원으로 84㎡ 15억7300만원대였던 서울 강남구 개포동 '개포자이 프레지던스'는 동일 면적 입주권 거래금액이 2021년 28억2000만~29억5000만원까지 치솟았다.

이 아파트는 2022년 8억~9억원가량 하락한 20억원에 거래됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "분양권 전매는 실제 입주까지 시간이 걸리기 때문에 분양가보다 낮은 '마이너스 프리미엄' 분양권이 나왔더라도 주변 시세 등 가격 경쟁력을 따져 신중하게 접근해야 한다"고 조언했다.

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[Tip] 분양권 세금 상식

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분양권은 주택 수에 포함되지만 명확히 주택은 아니다. 입주해서 살 수 없기 때문이다. 따라서 재산세는 부과되지 않는다. 2주택자라도 준공 이전까지 주택이 아니어서 재산세가 부과되지 않는다. 양도소득세 측면에서 보면 분양권이 주택 수에 포함되는 기준일은 당첨자 발표일이다. 취득세의 경우 계약일을 기준으로 주택 수에 포함된다.

무순위청약을 통해 당첨돼 주택을 취득하면 직접 거주하는 경우도 있지만 팔아서 시세차익을 노릴 수도 있다. 분양권 취득 후 1년 내 팔게 되면 세율이 70%, 1~2년 내 팔면 60%다. 주택의 경우 2년 이후 매각하면 기본세율이지만 분양권은 2년 후에 팔아도 세율 60%가 적용된다. 여기에 지방소득세를 더하면 66~77%를 세금으로 내야 한다.

만약 프리미엄이 3억원일 경우 1년 내 전매하면 세금만 2억3100만원으로 남는 돈은 6900만원에 그친다. 따라서 세금 측면에서만 보면 분양권에 어렵게 당첨돼 굳이 전매를 하는 것보다는 최소 1년 보유하고 파는 것이 10%의 세금을 줄일 수 있는 방법이다.