[정비록] 숭인동1169구역 공공재개발, 교회 토지 놓고 잡음

공공재개발을 추진하는 서울 종로구 숭인동1169구역이 또 다른 난관에 봉착했다. 사업부지 내 위치한 교회의 보상금 지급 문제 때문이다. 교회를 빼놓고 사업을 진행할 순 없는 만큼 추진 주체는 설득에 전력하고 있다. 공공재개발은 국토교통부와 서울시가 10년 이상 정비사업이 정체된 곳을 대상으로 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 사업 진행을 맡는다. 숭인동1169구역은 LH가 시행자다.

지난 3월13일 종로구 숭인동 1169번지 일대. 비좁은 골목길마다 노후 주택들이 즐비하게 자리하고 있다. 붉은 벽돌로 둘러싸인 낮은 주택들은 시멘트가 벗겨지고 담벼락도 군데군데 깨져있어 세월의 흐름을 가늠케 했다. 오래된 여관과 점집도 눈에 들어왔다.

주택 외벽엔 조합 성격의 공공재개발 사업 주체인 주민봉사단과 민간개발을 주장하는 민간개발추진위가 토지주들을 설득하기 위해 각각 붙여놓은 현수막들이 걸려있다. 민간개발추진위는 지역주택조합 성격이지만 아직 조합은 꾸리지 않았다. 종로구청 관계자는 "조합을 설립하려면 조합원 모집 신고를 해야 하는데 구청에 공식적으로 (신고가) 들어온 게 없다"고 말했다.

주민봉사단이 걸어 놓은 현수막엔 '민간개발 지역주택조합의 달콤한 내용에 속아 동의서를 내면 우리 숭인동은 영원히 재개발이 안 되고 평생 이런 곳에서 살아야 합니다. 사유재산 강탈하는 민간개발 지역주택조합 나쁜 짓 그만해라!'라는 문구가 적혀 있다. 민간개발추진위가 내건 현수막 중에는 '공공재개발 주민봉사단에서 교회와 합의타결을 했다는 말도 안 되는 문자를 보냈습니다. 봉사단은 무보수로 봉사하는 단체이지 토지주 재산을 좌지우지하는 단체가 아닙니다'라는 글귀가 있다.

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작은 동네에 사업 방식 놓고 주민들 '혼란'

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숭인동1169구역의 면적은 1만4157㎡ 규모로 토지소유주는 모두 143명이다. 현재 사업 진행 단계는 '사전기획 준비 중'이다. 주민봉사단은 LH가 만든 임의단체로 재개발 사업 추진을 원활하게 하기 위해 일부 주민들이 참여해 활동하는 자생조직이다. 정비계획 수립·정비구역 지정, 주민대표회의 구성, 사업시행자 지정 등 재개발사업 진행 단계는 아직 많이 남아있다. LH는 이 같은 사업 단계를 진행하기 위해 주민봉사단 활동을 도와주는 것이다.

개발사업을 두고 주민들은 혼란을 겪고 있다. 구청에서 공공재개발 사업에 대한 설명회를 열고 있지만 이를 반대하는 일부 주민들도 있기 때문이다. 한 관계자는 "공공재개발 사업 자체를 이해하지 못하는 노인들이 있어 사업 추진에 어려움을 겪고 있다"고 설명했다. 다만 또 다른 토지 소유주인 80대 A씨는 "예전부터 재개발 사업이 몇 번이고 좌절된 곳"이라며 "정부가 시행하는 사업을 통해 재개발이 꼭 이뤄졌으면 한다"고 말했다.

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주민봉사단 "교회와 협상 완료" vs 민간개발추진위 "교회는 사업에서 제외"

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현재 민간개발추진위는 주민들의 공공재개발 참여를 저지하고 있다. 추진위는 주민봉사단이 동대문제일교회의 철거와 이주에 대한 보상금 지급에 합의한 것에 대해서도 문제 제기를 하고 있다. 이와 관련 주민봉사단 관계자는 "교회 규모는 1190㎡(360평)정도로 재개발을 통해 50층 높이의 아파트가 지어질 경우 용적률에 비례해 10채 정도가 나온다"며 "이를 일반 분양가로 계산하면 1채당 10억원씩, 총 110억원이 되는 셈"이라고 설명했다. 주민봉사단 측은 현재 사업부지 중심 가까이에 위치한 교회를 재개발하면서 가장자리로 빼줘야 한다는 입장이다.

이 관계자는 이어 "민간개발을 주장하는 이들은 교회 부지를 사업에 포함하지 않겠다는 것"이라며 "주민봉사단은 교회 측과 134억원 외에 추가금액은 지급하지 않기로 합의한 후 각서를 받았다"고 말했다.

정비구역 지정 등 공공재개발 진행 속도를 높이기 위해선 토지 소유주들의 동의서가 필요하다. 교회는 동의서가 한 장이지만 이 교회를 다니는 토지 소유주는 6명이다. 이들 소유주는 '교회와 우선 협상을 해야 동의서를 작성할 수 있다'는 입장이다. 이 때문에 교회와 협상할 수밖에 없었다는 게 주민봉사단 측 설명이다.

하지만 주민봉사단이 LH가 만든 임의단체 성격인 만큼 교회 측과의 협상 결과는 법적 효력을 갖지 못한다는 게 LH와 종로구청의 설명이다. 그만큼 사업 진행 상황에 따라 재협상 가능성도 배제할 수 없다. 즉 양측이 합의한 134억원의 토지 보상금은 현재로선 확정된 금액이 아닌 셈이다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "구체적인 보상금액은 전체 사업부지에 대한 감정평가 결과가 나와야 알 수 있는 부분"이라며 "이전비나 건축비 등을 정확히 알아야 적정 금액 여부를 알 수 있는 만큼 객관적인 감정평가가 이뤄져야 한다"고 설명했다.

종교시설이 위치한 재개발 구역에선 보상금 지급 문제로 분쟁이 발생하곤 한다. 보상금 규모가 어느 정도인지에 대한 법적 기준은 없지만 사업지 내에 위치한 종교시설의 경우 배제하기 어렵다. 서울 성북구 장위10구역이 대표적인 사례다. 장위10구역 조합은 구역 내 위치한 사랑제일교회와 보상금 문제로 수년간 분쟁을 겪다 지난해 9월 조합원 총회에서 500억원을 지급키로 결정했다. 이는 협상 초기 조합에서 감정평가를 토대로 제시한 84억원보다 6배에 달하는 금액이다.